Zadłużone mieszkanie i komornik – jak zatrzymać licytację, spłacić długi lub bezpiecznie sprzedać nieruchomość?

 

Zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, nieopłacony czynsz, zadłużenie wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, pożyczki, zaległości podatkowe albo kilka prowadzonych jednocześnie egzekucji mogą doprowadzić do zajęcia mieszkania przez komornika.

Otrzymanie pisma o wszczęciu egzekucji lub zajęciu nieruchomości wywołuje zrozumiały niepokój. Właściciele mieszkań często nie wiedzą:

• czy komornik rzeczywiście może sprzedać ich jedyne mieszkanie,

• od jakiej kwoty długu może dojść do licytacji,

• ile czasu pozostało do sprzedaży nieruchomości,

• czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika,

• czy spłata zadłużenia zatrzyma licytację,

• co stanie się z mieszkańcami po sprzedaży lokalu,

• czy korzystniejsza będzie samodzielna sprzedaż, zamiana mieszkania czy skup zadłużonych nieruchomości.

Najgorszym rozwiązaniem jest ignorowanie korespondencji i oczekiwanie, że problem sam zniknie. Egzekucja nie zatrzymuje się tylko dlatego, że dłużnik nie odbiera pism. Rosną natomiast odsetki, koszty postępowania i presja czasu.

W wielu sprawach istnieje jeszcze możliwość zawarcia ugody, uzyskania pomocy z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, rozłożenia zadłużenia na raty, sprzedaży nieruchomości na warunkach korzystniejszych niż licytacja albo zamiany mieszkania na tańsze. Wybór rozwiązania zależy przede wszystkim od etapu postępowania, wysokości wszystkich zobowiązań i realnej wartości nieruchomości.

Najważniejsza zasada: im wcześniej właściciel mieszkania zacznie działać, tym więcej zachowuje możliwości negocjacyjnych i tym większa jest szansa na ochronę części majątku.

---

Komornik zajął mieszkanie – co zrobić w pierwszej kolejności?

Zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży, pożyczce lub upadłości konsumenckiej, ustal dokładnie, na jakim etapie znajduje się sprawa.

W ciągu pierwszych 24–48 godzin warto przygotować:

1. wszystkie pisma otrzymane od komornika i sądu,

2. numer sprawy egzekucyjnej,

3. numer księgi wieczystej,

4. informację o wysokości należności głównej, odsetek i kosztów,

5. umowę kredytową i aktualne saldo kredytu hipotecznego,

6. zaświadczenie o zadłużeniu wobec spółdzielni lub wspólnoty,

7. informacje o innych wierzycielach,

8. dokument potwierdzający własność mieszkania,

9. ewentualne obwieszczenie o licytacji,

10. operat szacunkowy lub protokół opisu i oszacowania.

Następnie należy odpowiedzieć na pięć podstawowych pytań:

• Czy komornik dopiero wysłał wezwanie do zapłaty?

• Czy nieruchomość została już formalnie zajęta?

• Czy przeprowadzono opis i oszacowanie?

• Czy wyznaczono termin pierwszej lub drugiej licytacji?

• Czy licytacja już się rozpoczęła lub zakończyła?

Odpowiedzi na te pytania decydują o tym, czy możliwa jest jeszcze zwykła sprzedaż, czy konieczne będzie porozumienie z wierzycielem i komornikiem, a także ile czasu pozostało na przeprowadzenie transakcji.

Nie czekaj do ostatniego tygodnia

Sprzedaż mieszkania z zadłużeniem wymaga uzyskania aktualnych sald, przygotowania dokumentów, ustalenia kolejności spłat i zawarcia aktu notarialnego. Nawet inwestor dysponujący środkami nie może bezpiecznie przeprowadzić transakcji bez sprawdzenia księgi wieczystej, dokumentów komorniczych i wierzycieli.

Jeżeli termin licytacji został już wyznaczony, każda zwłoka może zmniejszać liczbę dostępnych rozwiązań.

---

Czy komornik może zająć jedyne mieszkanie?

Co do zasady egzekucja może zostać skierowana również do mieszkania lub domu należącego do dłużnika. Sam fakt, że jest to jedyna nieruchomość właściciela albo miejsce zamieszkania jego rodziny, nie oznacza automatycznego wyłączenia nieruchomości spod egzekucji.

Jednocześnie samo zajęcie mieszkania nie oznacza, że zostanie ono sprzedane natychmiast. Egzekucja z nieruchomości składa się z kolejnych etapów, obejmujących między innymi zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji, przetarg, przybicie i przysądzenie własności.

Od jakiej kwoty komornik może zająć mieszkanie?

W internecie często można przeczytać, że komornik nie może zająć mieszkania, jeżeli zadłużenie jest niższe niż 5% jego wartości. Jest to nieprecyzyjne.

Próg jednej dwudziestej, czyli 5% sumy oszacowania, nie jest ogólną minimalną kwotą umożliwiającą samo zajęcie nieruchomości.

Przepisy wskazują, że w przypadku lokalu mieszkalnego albo nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wierzyciel może co do zasady złożyć wniosek o wyznaczenie terminu licytacji, jeżeli należność główna osiąga przynajmniej równowartość 1/20 sumy oszacowania. Istnieją jednak wyjątki dotyczące między innymi należności Skarbu Państwa, należności wynikających z wyroku karnego, zgody dłużnika albo zgody sądu.

Oznacza to, że:

• mieszkanie może zostać wcześniej zajęte również przy niższym długu,

• próg dotyczy zasadniczo wyznaczenia licytacji określonego rodzaju nieruchomości mieszkalnej,

• w niektórych przypadkach sąd może zezwolić na licytację mimo niespełnienia tego progu,

• przy kilku wierzycielach mogą być brane pod uwagę łączne należności główne wierzycieli składających wnioski.

Dlatego nie należy samodzielnie zakładać, że „dług jest za mały, więc nic się nie stanie”.

---

 

 

Jak przebiega egzekucja komornicza z mieszkania?

Znajomość kolejnych etapów pozwala ocenić, ile czasu pozostało i jakie działania są jeszcze możliwe.

Etap 1. Wszczęcie egzekucji

Wierzyciel dysponujący odpowiednim tytułem wykonawczym składa wniosek egzekucyjny. Komornik podejmuje czynności zgodnie z zakresem wskazanym we wniosku i obowiązującymi przepisami.

Na tym etapie często możliwe są jeszcze:

• bezpośrednie rozmowy z wierzycielem,

• zawarcie ugody,

• dobrowolna spłata,

• refinansowanie zadłużenia,

• sprzedaż nieruchomości bez wyznaczonej licytacji.

Etap 2. Zajęcie nieruchomości

Komornik wzywa dłużnika do zapłaty i podejmuje czynności prowadzące do ujawnienia egzekucji w księdze wieczystej.

Od tego momentu sytuacja staje się znacznie bardziej skomplikowana. Sprzedaż mieszkania po zajęciu nie powoduje automatycznego zatrzymania egzekucji.

Zgodnie z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie. Czynności egzekucyjne pozostają skuteczne także wobec nabywcy.

To jeden z najważniejszych przepisów dla osób wpisujących w Google:

• „czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika”,

• „sprzedaż mieszkania z komornikiem”,

• „jak sprzedać mieszkanie po zajęciu”,

• „firma kupi mieszkanie z komornikiem”.

Odpowiedź brzmi: formalnie przeniesienie własności może być możliwe, ale sama sprzedaż po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji. Bez uzgodnienia sposobu spłaty wierzycieli i zakończenia lub ograniczenia egzekucji kupujący może nabyć nieruchomość nadal zagrożoną licytacją.

Dlatego taka transakcja powinna być przygotowywana przez osoby znające procedurę, przy współpracy z notariuszem, a w bardziej skomplikowanych sprawach również z prawnikiem.

Etap 3. Opis i oszacowanie nieruchomości

Komornik dokonuje opisu nieruchomości, a wartość jest zasadniczo określana na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego biegłego.

Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i jest liczony zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie postępowania cywilnego. Jeżeli właściciel uważa, że wycena zawiera istotne błędy, powinien szybko skonsultować dokument z prawnikiem lub rzeczoznawcą.

Zaniżona lub nieaktualna wartość oszacowania może mieć znaczenie dla ceny wywoławczej na licytacji.

Etap 4. Wyznaczenie licytacji

Po spełnieniu warunków proceduralnych może zostać wyznaczony termin licytacji. Obecnie sprzedaż nieruchomości może być prowadzona w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej, według reguł wynikających z Kodeksu postępowania cywilnego.

Etap 5. Pierwsza licytacja komornicza mieszkania

Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Nie oznacza to jednak, że nieruchomość zawsze zostanie sprzedana dokładnie za 75% wartości. Jeżeli kilku licytantów składa oferty, końcowa cena może być wyższa.

Właściciel nie kontroluje jednak:

• liczby zainteresowanych,

• ostatecznej ceny,

• terminu zakończenia postępowania,

• sposobu podziału środków pomiędzy wierzycieli,

• momentu, w którym otrzyma ewentualną nadwyżkę.

Etap 6. Druga licytacja

Jeżeli pierwsza licytacja nie doprowadzi do sprzedaży i zostaną spełnione odpowiednie warunki, może zostać wyznaczona druga licytacja. Cena wywoławcza wynosi wówczas dwie trzecie sumy oszacowania. Jest to najniższa ustawowa cena, za którą nieruchomość może zostać nabyta na tym etapie.

To właśnie ryzyko rozpoczęcia sprzedaży od 2/3 oszacowania jest jednym z głównych powodów, dla których wielu właścicieli rozważa sprzedaż dobrowolną przed drugą licytacją.

Etap 7. Przybicie i przysądzenie własności

Po zakończeniu licytacji następują dalsze czynności sądu. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Jest ono również podstawą do ujawnienia własności w księdze wieczystej oraz tytułem do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń.

---

Jak zatrzymać licytację komorniczą nieruchomości?

Nie istnieje jeden uniwersalny wniosek, który automatycznie zatrzyma każdą licytację. Skuteczne rozwiązanie zależy od przyczyny egzekucji, wysokości długu, rodzaju wierzyciela i aktualnego etapu sprawy.

Najczęściej rozważa się następujące możliwości.

1. Pełna spłata należności i kosztów

Jeżeli należność wierzyciela wraz z kosztami zostanie zapłacona przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję zgodnie z art. 981 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce trzeba jednak dokładnie ustalić:

• aktualną kwotę zadłużenia,

• odsetki naliczone do dnia spłaty,

• koszty egzekucji,

• numer rachunku właściwy do zapłaty,

• liczbę wierzycieli uczestniczących w egzekucji,

• warunki formalnego zakończenia postępowania.

Samo wpłacenie części długu nie musi wystarczyć do zatrzymania licytacji.

2. Ugoda z wierzycielem

Wierzyciel może zgodzić się między innymi na:

• rozłożenie zadłużenia na raty,

• czasowe odroczenie płatności,

• zmniejszenie części odsetek lub kosztów,

• dobrowolną sprzedaż mieszkania,

• spłatę określonej kwoty z ceny sprzedaży,

• ograniczenie albo cofnięcie wniosku egzekucyjnego po wykonaniu ugody.

Każda ugoda powinna dokładnie określać:

• wysokość uznanego długu,

• harmonogram spłaty,

• skutki opóźnienia,

• zobowiązanie wierzyciela dotyczące egzekucji,

• sposób rozliczenia kosztów,

• warunki wykreślenia zabezpieczeń.

Nie należy opierać się wyłącznie na telefonicznej obietnicy pracownika banku, spółdzielni lub firmy windykacyjnej. Najważniejsze ustalenia powinny zostać potwierdzone na piśmie.

3. Sprzedaż mieszkania przed licytacją

Jeżeli wartość nieruchomości przewyższa łączną wysokość zadłużenia, dobrowolna sprzedaż może umożliwić:

• spłatę wierzycieli,

• zakończenie egzekucji,

• uniknięcie dalszych odsetek i kosztów,

• zachowanie nadwyżki ze sprzedaży,

• zaplanowanie przeprowadzki,

• kupno lub wynajęcie tańszego lokalu.

Właściciel zachowuje wtedy większy wpływ na warunki sprzedaży niż podczas licytacji.

Po formalnym zajęciu mieszkania transakcja wymaga jednak odpowiedniego skoordynowania z wierzycielem i komornikiem. Sam podpis notarialnego aktu sprzedaży nie zatrzymuje egzekucji.

4. Zaskarżenie wadliwych czynności

W określonych sytuacjach możliwe jest złożenie skargi na czynności komornika, zaskarżenie opisu i oszacowania albo skorzystanie z innych środków prawnych.

Nie należy jednak traktować skargi jako sposobu na sztuczne przedłużanie sprawy. Muszą istnieć konkretne podstawy prawne, uchybienia proceduralne lub naruszenia praw uczestnika.

Terminy na wniesienie środków zaskarżenia bywają krótkie. Po otrzymaniu pisma najlepiej niezwłocznie skonsultować sprawę z adwokatem albo radcą prawnym.

5. Wniosek o pomoc z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców

Osoby spłacające kredyt mieszkaniowy, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej, mogą sprawdzić możliwość skorzystania z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

Według aktualnych informacji BGK pomoc może obejmować zwrotne wsparcie w spłacie rat przez okres do 40 miesięcy, do 3000 zł miesięcznie, albo pożyczkę na pokrycie części kredytu pozostałej po sprzedaży nieruchomości, maksymalnie do 120 000 zł. Wniosek składa się w banku, który udzielił kredytu. Obowiązują szczegółowe warunki i wyłączenia, między innymi dotyczące wypowiedzenia umowy kredytowej.

To rozwiązanie powinno zostać sprawdzone odpowiednio wcześnie. Po wypowiedzeniu umowy kredytowej albo zaawansowaniu egzekucji możliwość skorzystania z niektórych form wsparcia może być ograniczona.

---

Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?

To jedno z najczęściej wpisywanych pytań dotyczących zadłużonych nieruchomości.

Sprzedaż przed zajęciem mieszkania

Jeżeli nieruchomość nie została jeszcze formalnie zajęta, sprzedaż może zostać przeprowadzona podobnie jak standardowa transakcja, z uwzględnieniem spłaty hipoteki lub innych zobowiązań.

W praktyce część ceny może zostać przelana:

• bezpośrednio do banku,

• na rachunek wierzyciela,

• na rachunek spółdzielni lub wspólnoty,

• zgodnie z ustalonym mechanizmem depozytowym,

• a pozostała kwota do właściciela.

Sprzedaż po zajęciu mieszkania

Po zajęciu sytuacja wygląda inaczej. Artykuł 930 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że zbycie zajętej nieruchomości nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca może zostać objęty skutkami prowadzonej egzekucji.

Bezpieczna transakcja wymaga więc ustalenia między innymi:

1. aktualnej kwoty potrzebnej do spłaty,

2. wszystkich wierzycieli uczestniczących w egzekucji,

3. warunków, na jakich wierzyciel ograniczy albo zakończy egzekucję,

4. sposobu przekazania ceny,

5. momentu złożenia odpowiednich wniosków,

6. warunków wykreślenia wpisów z księgi wieczystej,

7. skutków dla kupującego, jeżeli egzekucja nie zostanie zakończona.

Uwaga: żaden uczciwy kupujący ani firma skupująca nieruchomości nie powinna obiecywać, że „automatycznie zdejmie komornika”, bez wcześniejszego sprawdzenia dokumentów i uzgodnienia sposobu spłaty.

---

 

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie krok po kroku?

Krok 1. Ustal rzeczywistą wartość nieruchomości

Nie opieraj się wyłącznie na cenach z ogłoszeń. Cena ofertowa nie jest tym samym co cena możliwa do uzyskania w konkretnej transakcji.

Przy analizie należy uwzględnić:

• lokalizację,

• powierzchnię,

• stan techniczny,

• piętro i dostęp do windy,

• standard budynku,

• stan prawny,

• obecność mieszkańców lub lokatorów,

• termin licytacji,

• wysokość zobowiązań,

• czas potrzebny na uporządkowanie dokumentów.

Krok 2. Zrób pełną listę zadłużenia

Lista powinna obejmować:

• kredyt hipoteczny,

• zadłużenie wobec spółdzielni,

• zaległości wobec wspólnoty,

• egzekwowane pożyczki i kredyty,

• zobowiązania podatkowe,

• zaległości wobec ZUS, jeżeli dotyczą właściciela,

• koszty egzekucyjne,

• odsetki,

• inne hipoteki i zabezpieczenia.

Nie wystarczy sprawdzić tylko dział IV księgi wieczystej. Istotne informacje mogą znajdować się również w dziale III, pismach komorniczych i dokumentacji wierzycieli.

Krok 3. Uzyskaj aktualne zaświadczenia

Najczęściej potrzebne są:

• zaświadczenie banku o saldzie kredytu,

• numer rachunku do całkowitej spłaty,

• informacja o warunkach zgody na wykreślenie hipoteki,

• zaświadczenie o zadłużeniu czynszowym,

• dokumentacja od komornika,

• podstawa nabycia nieruchomości,

• dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty,

• świadectwo charakterystyki energetycznej, gdy jest wymagane,

• zaświadczenia dotyczące mieszkańców i innych obciążeń, zależnie od sprawy.

Krok 4. Ustal sposób podziału ceny

Bezpieczny mechanizm może przewidywać, że kupujący przelewa odpowiednie części ceny bezpośrednio do wierzycieli.

Przykładowy schemat:

• część ceny trafia do banku na spłatę kredytu,

• część trafia na rachunek wskazany w związku z egzekucją,

• część pokrywa zadłużenie spółdzielcze,

• pozostała nadwyżka zostaje przekazana sprzedającemu.

Dokładny mechanizm musi odpowiadać dokumentom i stanowi prawnemu konkretnej nieruchomości.

Krok 5. Zabezpiecz ustalenia w dokumentach

Umowa przedwstępna i akt notarialny powinny jasno określać:

• cenę,

• sposób i terminy zapłaty,

• rachunki wierzycieli,

• warunki wydania mieszkania,

• odpowiedzialność za nieujawnione zadłużenie,

• sposób zakończenia egzekucji,

• dokumenty wymagane do wykreślenia obciążeń,

• zasady przekazania pozostałej części ceny.

Krok 6. Dopilnuj zakończenia egzekucji i wykreślenia wpisów

Spłata wierzyciela nie zawsze powoduje natychmiastowe usunięcie każdego wpisu z księgi wieczystej. Trzeba dopilnować odpowiednich zaświadczeń, zgód i wniosków.

---

 

 

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – czy jest możliwa?

Tak. Hipoteka nie oznacza zakazu sprzedaży mieszkania.

Standardowy mechanizm polega najczęściej na tym, że bank określa:

• aktualną kwotę całkowitej spłaty,

• rachunek przeznaczony do spłaty,

• okres ważności dokumentu,

• warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki.

Część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku, a ewentualna nadwyżka do sprzedającego.

Co, jeżeli kredyt jest wyższy niż wartość mieszkania?

Jest to sytuacja trudniejsza, ale nie zawsze bez wyjścia. Możliwe scenariusze obejmują:

• dopłatę brakującej kwoty przez sprzedającego,

• uzgodnienie rozwiązania z bankiem,

• skorzystanie z pożyczki z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, jeżeli spełnione są warunki,

• sprzedaż innego składnika majątku,

• pomoc rodziny,

• zawarcie ugody,

• analizę upadłości konsumenckiej jako rozwiązania ostatecznego.

BGK wskazuje, że Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może udzielić pożyczki na część zadłużenia pozostałą po sprzedaży kredytowanej nieruchomości. Możliwe jest również wystąpienie o promesę po zawarciu umowy przedwstępnej.

---

Zadłużenie wobec spółdzielni lub wspólnoty – co można zrobić?

Zaległości czynszowe często narastają przez wiele miesięcy. Do kwoty podstawowej mogą dochodzić odsetki, koszty postępowania sądowego i egzekucji.

Pierwszym krokiem powinno być uzyskanie aktualnego zaświadczenia obejmującego:

• należność główną,

• odsetki,

• koszty sądowe,

• koszty egzekucyjne,

• numer rachunku,

• informację o prowadzonych sprawach.

Następnie można rozważyć:

Rozłożenie długu na raty

Spółdzielnia lub wspólnota może zgodzić się na dobrowolny harmonogram, szczególnie gdy właściciel zaczyna regularnie opłacać bieżące należności.

Częściową spłatę i ugodę

W niektórych sprawach możliwe jest negocjowanie odsetek lub kosztów. Nie jest to jednak prawo dłużnika, lecz wynik indywidualnego porozumienia.

Sprzedaż z bezpośrednią spłatą zadłużenia

Część ceny sprzedaży może zostać przeznaczona bezpośrednio na uregulowanie należności wobec spółdzielni lub wspólnoty.

Dzięki temu kupujący otrzymuje potwierdzenie rozliczenia, a sprzedający może uniknąć dalszego narastania zadłużenia.

Zamianę na mniejsze mieszkanie

Jeżeli bieżące koszty utrzymania lokalu przekraczają możliwości właściciela, zamiana na mniejszą nieruchomość może rozwiązać dwa problemy jednocześnie:

• umożliwić spłatę zadłużenia z różnicy wartości,

• obniżyć przyszłe miesięczne koszty utrzymania.

---

Zamiana zadłużonego mieszkania na mniejsze – kiedy ma sens?

Zamiana może być dobrym rozwiązaniem dla osoby, która nie chce całkowicie rezygnować z własnego lokum, ale nie jest już w stanie utrzymywać obecnego mieszkania.

Przykładowy schemat może wyglądać następująco:

1. większe mieszkanie ma wartość wyższą niż zadłużenie,

2. zostaje znalezione mniejsze i tańsze mieszkanie,

3. z różnicy wartości spłacany jest bank, komornik lub spółdzielnia,

4. właściciel przenosi się do tańszego lokalu,

5. przyszłe koszty utrzymania są niższe.

Zamiana nie usuwa jednak automatycznie zajęcia komorniczego ani hipoteki. Wszystkie obciążenia muszą zostać odpowiednio rozliczone.

W praktyce może to być:

• klasyczna zamiana dwóch nieruchomości z dopłatą,

• sprzedaż zadłużonego mieszkania i jednoczesny zakup mniejszego,

• sprzedaż do inwestora i oddzielne nabycie tańszego lokalu,

• sprzedaż z uzgodnionym dłuższym terminem wydania.

Każdy wariant powinien być analizowany pod kątem bezpieczeństwa środków, kolejności umów i ryzyka utraty możliwości zakupu lokalu zastępczego.

---

Samodzielna sprzedaż czy skup zadłużonych mieszkań?

Nie każda zadłużona nieruchomość musi zostać sprzedana firmie skupującej. Jeżeli do licytacji pozostało dużo czasu, sytuacja prawna jest prosta, a właściciel może przygotować dokumenty, sprzedaż na rynku otwartym może pozwolić uzyskać wyższą cenę.

Skup nieruchomości jest natomiast rozważany najczęściej wtedy, gdy:

• termin licytacji jest bliski,

• bank wypowiedział umowę,

• mieszkanie jest zajęte przez komornika,

• występuje kilku wierzycieli,

• nieruchomość jest w złym stanie,

• lokal jest zamieszkany,

• istnieją problemy spadkowe lub współwłasność,

• właściciel nie ma pieniędzy na remont,

• konieczna jest szybka i pewna transakcja,

• standardowy kupujący nie chce zaakceptować ryzyka prawnego.

Uczciwa informacja o cenie skupu

Cena oferowana przez firmę skupującą może być niższa od maksymalnej ceny możliwej do uzyskania przy spokojnej sprzedaży na rynku otwartym. Wynika to między innymi z:

• szybkiego terminu transakcji,

• ryzyka prawnego,

• konieczności zaangażowania własnego kapitału,

• kosztów uporządkowania dokumentów,

• kosztów remontu,

• ryzyka związanego z mieszkańcami,

• ograniczonego czasu przed licytacją.

Nie należy jednak porównywać wyłącznie dwóch liczb: ceny ofertowej z portalu i ceny skupu.

Rzetelne porównanie powinno obejmować:

kwotę pozostającą właścicielowi po spłacie wszystkich długów, kosztów, odsetek i wydatków oraz czas i ryzyko przeprowadzenia transakcji.

Porównanie dostępnych rozwiązań

Rozwiązanie	Możliwa cena	Czas	Ryzyko niepowodzenia	Wpływ właściciela
Sprzedaż na rynku otwartym	potencjalnie najwyższa	zwykle najdłuższy	średnie lub wysokie	duży
Skup zadłużonego mieszkania	niższa od maksymalnej ceny rynkowej	krótki	zwykle niższe po pozytywnej analizie	średni
Zamiana na mniejsze	zależna od dwóch nieruchomości	średni lub długi	średnie	duży
Licytacja komornicza	zależna od przebiegu przetargu	niezależny od właściciela	właściciel nie kontroluje rezultatu	mały

---

Jak wygląda skup mieszkania z komornikiem przez GMP INVEST?

Każda sprawa powinna być analizowana indywidualnie. Nie da się odpowiedzialnie podać ceny ani obiecać zatrzymania licytacji bez dokumentów.

Proces może obejmować następujące etapy:

1. Wstępna rozmowa

Właściciel przekazuje podstawowe informacje:

• miejscowość,

• rodzaj nieruchomości,

• powierzchnię,

• numer księgi wieczystej,

• wysokość zadłużenia,

• etap egzekucji,

• termin licytacji,

• informacje o mieszkańcach.

2. Analiza stanu prawnego

Sprawdzane są:

• działy księgi wieczystej,

• hipoteki,

• wzmianki i ostrzeżenia,

• zajęcia komornicze,

• prawa osób trzecich,

• współwłasność,

• dokumentacja zadłużenia.

3. Wycena nieruchomości

Wycena uwzględnia zarówno lokalny rynek, jak i rzeczywisty stan prawny oraz techniczny.

4. Przedstawienie oferty

Właściciel powinien otrzymać jasną informację:

• jaka jest cena,

• jakie zobowiązania zostaną spłacone,

• jaka kwota pozostanie dla sprzedającego,

• jakie dokumenty są potrzebne,

• w jakim terminie można przeprowadzić transakcję.

5. Uzgodnienie rozliczeń

W zależności od sprawy ustala się bezpieczne płatności na rzecz:

• banku,

• komornika lub wierzyciela,

• spółdzielni,

• wspólnoty,

• sprzedającego.

6. Akt notarialny i zapłata

Przeniesienie własności następuje u notariusza. Dokumenty powinny jasno określać sposób spłaty zadłużenia i przekazania pozostałej części ceny.

GMP INVEST deklaruje obsługę skupu, sprzedaży i zamiany nieruchomości na terenie województwa opolskiego oraz współpracę z kancelarią zajmującą się prawem nieruchomości.

CTA: Bezpłatna wstępna analiza sytuacji
Masz mieszkanie z hipoteką, zadłużeniem spółdzielczym, zajęciem komorniczym lub wyznaczoną licytacją? Przekaż nam podstawowe informacje o nieruchomości. Sprawdzimy, czy możliwa jest sprzedaż, spłata zadłużenia, zamiana na mniejszy lokal albo inne rozwiązanie.

---

 

Sprzedaż zadłużonego mieszkania w Opolu i województwie opolskim

GMP INVEST obsługuje nieruchomości w Opolu oraz na terenie województwa opolskiego, w szczególności w takich miejscowościach jak:

• Opole,

• Krapkowice,

• Kędzierzyn-Koźle,

• Strzelce Opolskie,

• Gogolin,

• Brzeg,

• Nysa,

• Kluczbork,

• Komprachcice,

• Zdzieszowice i okoliczne miejscowości.

Lokalna znajomość rynku ma znaczenie, ponieważ wartość mieszkania może różnić się nie tylko pomiędzy miastami, ale również pomiędzy osiedlami, ulicami i typami budynków.

Skup zadłużonych mieszkań Opole

W Opolu analizowane mogą być zarówno mieszkania w centrum, jak i lokale na osiedlach. Znaczenie mają między innymi standard budynku, piętro, stan mieszkania, powierzchnia, lokalizacja oraz wysokość zadłużenia.

Skup mieszkań z komornikiem Krapkowice

W Krapkowicach i okolicach możliwa jest analiza mieszkań własnościowych, spółdzielczych praw do lokalu, domów i udziałów w nieruchomościach.

Skup zadłużonych mieszkań Strzelce Opolskie

Właściciele mieszkań w Strzelcach Opolskich mogą zgłaszać również nieruchomości wymagające remontu, obciążone hipoteką albo zadłużeniem wobec spółdzielni.

Skup nieruchomości Kędzierzyn-Koźle

W Kędzierzynie-Koźlu analizowane mogą być mieszkania i domy położone w różnych częściach miasta, również z nieuregulowaną sytuacją prawną lub wymagające szybkiej sprzedaży.

---

Co jest korzystniejsze: dobrowolna sprzedaż czy licytacja komornicza?

Dobrowolna sprzedaż przed licytacją może być korzystniejsza, ponieważ właściciel ma większy wpływ na:

• wybór kupującego,

• cenę,

• termin podpisania umowy,

• termin wyprowadzki,

• sposób spłaty zadłużenia,

• zakup lub wynajem kolejnego mieszkania,

• wykorzystanie nadwyżki.

W licytacji:

• cena wywoławcza pierwszego przetargu wynosi 3/4 oszacowania,

• cena wywoławcza drugiego przetargu wynosi 2/3 oszacowania,

• ostateczna cena zależy od ofert licytantów,

• środki są rozdzielane w ramach postępowania,

• właściciel nie wybiera nabywcy,

• po prawomocnym przysądzeniu własność przechodzi na kupującego.

Nie oznacza to, że każda oferta skupu będzie lepsza niż licytacja. Każdą propozycję należy porównać z:

• realną wartością mieszkania,

• sumą oszacowania,

• wysokością długu,

• przewidywanymi kosztami,

• czasem pozostałym do licytacji,

• prawdopodobieństwem sprzedaży na rynku.

---

Eksmisja po licytacji komorniczej – czy trzeba wyprowadzić się natychmiast?

Sprzedaż mieszkania na licytacji nie oznacza, że komornik tego samego dnia usuwa mieszkańców z lokalu.

Po licytacji następują między innymi:

• przybicie,

• zapłata ceny przez nabywcę,

• przysądzenie własności,

• uprawomocnienie postanowienia,

• ewentualne czynności zmierzające do wydania lokalu.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i może stanowić podstawę do wprowadzenia go w posiadanie oraz opróżnienia pomieszczeń.

Przy wykonywaniu obowiązku opróżnienia lokalu komornik stosuje zasady wynikające między innymi z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. W zależności od sytuacji znaczenie może mieć to, czy osobie przysługuje prawo do innego lokalu, najmu socjalnego, lokalu zamiennego albo tymczasowego pomieszczenia.

Nie każda osoba otrzymuje automatycznie lokal socjalny. Uprawnienie zależy od statusu prawnego mieszkańca, treści orzeczenia, sytuacji rodzinnej i materialnej oraz innych okoliczności.

Ustawa przewiduje szczególne zasady dotyczące między innymi kobiet w ciąży, małoletnich, niektórych osób z niepełnosprawnościami, obłożnie chorych, określonych emerytów, rencistów i osób bezrobotnych. Jednocześnie istnieją wyjątki, a ochrona nie działa identycznie w każdej sprawie.

Co do zasady wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Przepisy przewidują jednak wyjątki, między innymi w niektórych sprawach związanych z przemocą, rażącym naruszaniem porządku lub zajęciem lokalu bez tytułu prawnego.

Dlatego nie należy opierać decyzji na ogólnym stwierdzeniu: „zimą nie można mnie eksmitować” albo „gmina zawsze musi dać mieszkanie”.

---

Czy upadłość konsumencka pozwoli uratować mieszkanie?

Upadłość konsumencka może umożliwić uporządkowanie sytuacji osoby niewypłacalnej, ale nie jest standardowym sposobem na zachowanie własności mieszkania.

Jeżeli lokal mieszkalny lub dom wchodzi do masy upadłości, może zostać sprzedany przez syndyka w celu zaspokojenia wierzycieli.

Przepisy przewidują jednak określoną ochronę mieszkaniową. Jeżeli upadły jest osobą fizyczną, mieszka w sprzedawanym lokalu albo domu i konieczne jest zabezpieczenie jego potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb osób pozostających na jego utrzymaniu, z ceny sprzedaży może zostać wydzielona kwota odpowiadająca przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Wysokość określa sędzia-komisarz na wniosek upadłego, biorąc pod uwagę okoliczności wskazane w ustawie.

Upadłość konsumencką należy rozważać szczególnie ostrożnie, gdy:

• nieruchomość ma znaczną nadwyżkę wartości ponad zadłużenie,

• możliwa jest dobrowolna sprzedaż,

• istnieje szansa na ugodę,

• część długów jest sporna,

• właściciel prowadził działalność gospodarczą,

• w mieszkaniu występuje współwłasność,

• ustanowiono służebność lub dożywocie.

Przed złożeniem wniosku warto przeprowadzić symulację: co stanie się z mieszkaniem, jaka kwota może pozostać po sprzedaży, jakie długi obejmie postępowanie i jakie będą skutki dla rodziny.

---

Pomoc dla osoby zagrożonej utratą mieszkania

Nie każda osoba może od razu sprzedać nieruchomość lub spłacić całość długu. Warto równolegle sprawdzić publiczne i społeczne formy pomocy.

Nieodpłatna pomoc prawna

Osoby, które nie są w stanie ponieść kosztów odpłatnej pomocy prawnika, mogą korzystać z systemu nieodpłatnej pomocy prawnej i poradnictwa obywatelskiego. Pomoc może obejmować wyjaśnienie praw i obowiązków oraz wsparcie przy przygotowaniu niektórych pism. Od 2026 roku rozszerzono możliwość korzystania z porad zdalnych.

Dodatek mieszkaniowy

Osoby spełniające warunki dochodowe, lokalowe i inne kryteria mogą sprawdzić możliwość otrzymania dodatku mieszkaniowego.

Trzeba jednak pamiętać, że zaleganie z opłatami przez co najmniej dwa miesiące może skutkować wstrzymaniem wypłaty dodatku. Dlatego należy jednocześnie rozmawiać z zarządcą lub spółdzielnią o spłacie zaległości.

Pomoc gminy lub ośrodka pomocy społecznej

W zależności od sytuacji rodzinnej i dochodowej warto sprawdzić:

• zasiłek celowy,

• poradnictwo obywatelskie,

• pomoc w zabezpieczeniu potrzeb mieszkaniowych,

• lokalne programy spłaty lub odpracowania zadłużenia,

• zasady ubiegania się o najem socjalny,

• możliwość uzyskania pomocy kryzysowej.

Dostępność programów zależy od konkretnej gminy.

---

Najczęstsze błędy osób mających zadłużone mieszkanie

Ignorowanie listów od komornika

Brak odbioru korespondencji nie oznacza zatrzymania sprawy. Może natomiast spowodować utratę terminu na podjęcie skutecznych działań.

Sprzedaż mieszkania po zajęciu bez uzgodnień

Notarialna sprzedaż zajętego mieszkania nie usuwa egzekucji. Nabywca może zostać objęty dalszym postępowaniem.

Zaciąganie kolejnej drogiej pożyczki

Pożyczka zabezpieczona mieszkaniem może chwilowo spłacić część zobowiązań, ale znacznie zwiększyć łączny koszt i ryzyko utraty nieruchomości.

Przed podpisaniem umowy trzeba obliczyć:

• całkowity koszt,

• prowizje,

• odsetki,

• opłaty dodatkowe,

• termin spłaty,

• konsekwencje opóźnienia,

• realne źródło zwrotu pieniędzy.

Przepisywanie mieszkania na członka rodziny

Darowizna lub pozorna sprzedaż dokonana w celu pokrzywdzenia wierzycieli może zostać zakwestionowana. Takie działania mogą dodatkowo pogorszyć sytuację prawną dłużnika i członka rodziny.

Wpłacenie części długu bez pisemnej ugody

Częściowa wpłata może zmniejszyć zadłużenie, ale nie musi zatrzymać licytacji. Przed zapłatą należy ustalić, jakie konkretne działania podejmie wierzyciel po otrzymaniu pieniędzy.

Czekanie na „lepszy moment”

W sprawach egzekucyjnych czas zazwyczaj działa na niekorzyść właściciela. Rosną odsetki i koszty, a po wyznaczeniu licytacji trudniej znaleźć standardowego kupującego.

---

Jak rozpoznać uczciwy skup zadłużonych nieruchomości?

Przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu sprawdź, czy firma:

• ujawnia swoje dane rejestrowe,

• przedstawia ofertę na piśmie,

• wyjaśnia sposób wyliczenia ceny,

• wskazuje, jakie długi zostaną spłacone,

• nie żąda zatajania informacji przed notariuszem lub wierzycielami,

• nie obiecuje niemożliwych rezultatów,

• nie wywiera presji na natychmiastowe podpisanie dokumentów,

• umożliwia konsultację umowy z własnym prawnikiem,

• dokonuje rozliczeń w sposób możliwy do udokumentowania,

• jasno określa, ile pieniędzy pozostanie właścicielowi.

Uważaj na pełnomocnictwa i przedwstępne umowy

Nie podpisuj bez analizy dokumentów, które:

• pozwalają drugiej stronie sprzedać mieszkanie bez dalszego udziału właściciela,

• zawierają bardzo wysokie kary umowne,

• zabraniają kontaktu z innymi kupującymi przez długi okres,

• przewidują niejasne wynagrodzenie,

• przenoszą posiadanie przed otrzymaniem zapłaty,

• uzależniają wypłatę ceny od nieokreślonych zdarzeń,

• zawierają zaniżoną cenę inną niż faktycznie uzgodniona.

Masz prawo poprosić o projekt dokumentu wcześniej i skonsultować go z niezależnym prawnikiem.

---

Jak obliczyć, czy sprzedaż zadłużonego mieszkania się opłaca?

Najważniejsza nie jest sama cena sprzedaży, lecz kwota netto pozostająca po zakończeniu całej operacji.

Można zastosować wzór:

Cena sprzedaży
– saldo kredytu
– zadłużenie spółdzielcze lub wspólnotowe
– pozostałe egzekwowane zobowiązania
– odsetki i koszty
– podatki i koszty transakcji
= kwota pozostająca właścicielowi

Należy porównać co najmniej trzy warianty:

Wariant A – sprzedaż na rynku otwartym

Uwzględnij:

• realną, a nie ogłoszeniową cenę,

• czas oczekiwania,

• koszty przygotowania mieszkania,

• prowizję pośrednika, jeżeli występuje,

• dalsze odsetki i opłaty do czasu sprzedaży,

• ryzyko rezygnacji kupującego po analizie zadłużenia.

Wariant B – szybka sprzedaż do firmy

Uwzględnij:

• niższą cenę,

• krótszy czas,

• brak kosztów remontu,

• możliwość bezpośredniej spłaty wierzycieli,

• mniejsze ryzyko utraty kupującego z powodu zajęcia,

• wysokość kwoty pozostającej po rozliczeniu.

Wariant C – licytacja

Uwzględnij:

• sumę oszacowania,

• pierwszą cenę wywołania na poziomie 3/4,

• ewentualną drugą cenę wywołania na poziomie 2/3,

• możliwość uzyskania wyższej ceny w drodze postąpień,

• koszty i odsetki,

• brak wpływu właściciela na termin i nabywcę.

---

Plan działania – jak spróbować uratować mieszkanie przed komornikiem?

Jeżeli nie ma jeszcze zajęcia nieruchomości

1. Zbierz wszystkie zobowiązania.

2. Skontaktuj się z wierzycielem.

3. Sprawdź możliwość ugody.

4. Zweryfikuj Fundusz Wsparcia Kredytobiorców.

5. Oceń sprzedaż lub zamianę.

6. Nie zaciągaj nowego zobowiązania bez kalkulacji.

Jeżeli mieszkanie zostało zajęte

1. Ustal numer sprawy i wierzycieli.

2. Pobierz aktualną księgę wieczystą.

3. Uzyskaj saldo zadłużenia i kosztów.

4. Sprawdź, czy wykonano opis i oszacowanie.

5. Nie sprzedawaj mieszkania bez uzgodnienia mechanizmu zakończenia egzekucji.

6. Porównaj ugodę, spłatę i sprzedaż.

7. Skonsultuj dokumenty z prawnikiem lub specjalistą od zadłużonych nieruchomości.

Jeżeli wyznaczono licytację

1. Sprawdź dokładną datę i rodzaj licytacji.

2. Ustal, czy jest to pierwsza czy druga licytacja.

3. Natychmiast uzyskaj pełne saldo.

4. Rozpocznij rozmowy z wierzycielem.

5. Zbadaj możliwość szybkiej sprzedaży.

6. Nie zakładaj, że częściowa zapłata automatycznie odwoła przetarg.

7. Każde ustalenie potwierdzaj pisemnie.

Jeżeli licytacja się zakończyła

Możliwości są znacznie bardziej ograniczone. Należy ustalić:

• czy wydano przybicie,

• czy przybicie jest prawomocne,

• czy nabywca zapłacił cenę,

• czy wydano przysądzenie własności,

• czy postanowienie jest prawomocne,

• czy istnieją rzeczywiste podstawy do zaskarżenia czynności.

Na tym etapie nie należy działać na podstawie ogólnych porad z internetu. Konieczna jest pilna analiza akt przez prawnika.

---

Najczęściej zadawane pytania

Czy komornik może zabrać mieszkanie za mały dług?

Samo zajęcie nieruchomości może nastąpić również przy długu niższym niż 5% jej wartości. Próg 1/20 sumy oszacowania dotyczy co do zasady uprawnienia wierzyciela do złożenia wniosku o wyznaczenie licytacji lokalu lub domu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Istnieją również wyjątki.

Czy można sprzedać mieszkanie z komornikiem?

Tak, ale po formalnym zajęciu sama sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji. Transakcję trzeba skoordynować z wierzycielami, komornikiem, notariuszem i – w razie potrzeby – prawnikiem.

Czy sprzedaż mieszkania automatycznie spłaca długi?

Nie. Długi zostają spłacone tylko wtedy, gdy przewidziano odpowiedni sposób przekazania środków wierzycielom.

Czy komornik musi zgodzić się na sprzedaż mieszkania?

Problem nie sprowadza się wyłącznie do „zgody komornika”. Trzeba ustalić podstawę zakończenia lub ograniczenia egzekucji, stanowisko wierzyciela i sposób rozliczenia ceny. Każda sprawa wymaga odrębnej analizy.

Jak wstrzymać licytację komorniczą mieszkania?

Najczęściej poprzez pełną spłatę należności i kosztów, wykonanie ugody zaakceptowanej przez wierzyciela albo odpowiednio przygotowaną sprzedaż prowadzącą do spłaty. Środki prawne wymagają istnienia konkretnych podstaw.

Czy częściowa spłata zatrzyma licytację?

Nie musi. Należy uzyskać pisemne stanowisko wierzyciela i ustalić, jakie czynności zostaną podjęte po wpłacie.

Do kiedy można spłacić dług przed licytacją?

Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że jeżeli należność wierzyciela wraz z kosztami zostanie uiszczona przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję. W sprawach z kilkoma wierzycielami zakres wymaganej spłaty trzeba ustalić indywidualnie.

Ile wynosi cena mieszkania na pierwszej licytacji?

Cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania. Ostateczna cena może wzrosnąć, jeżeli licytanci składają kolejne oferty.

Ile wynosi cena na drugiej licytacji?

Cena wywołania wynosi 2/3 sumy oszacowania.

Czy po zajęciu nadal jestem właścicielem mieszkania?

Tak, samo zajęcie nie przenosi własności. Własność przechodzi na nabywcę dopiero wskutek prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

Czy po licytacji trzeba wyprowadzić się od razu?

Nie tego samego dnia. Po licytacji następują dalsze etapy postępowania. Po prawomocnym przysądzeniu własności nabywca uzyskuje podstawę do objęcia nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń.

Czy po licytacji należy się lokal socjalny?

Nie każdemu i nie automatycznie. Zależy to od statusu mieszkańca, treści orzeczeń, sytuacji rodzinnej, materialnej i przepisów mających zastosowanie w danej sprawie.

Czy można eksmitować zimą?

Co do zasady istnieje ograniczenie wykonywania określonych wyroków eksmisyjnych od 1 listopada do 31 marca, jeżeli nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Ustawa przewiduje jednak wyjątki.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Część ceny jest najczęściej przeznaczana bezpośrednio na spłatę kredytu, a bank po spełnieniu warunków wydaje dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki.

Co zrobić, gdy mieszkanie jest warte mniej niż kredyt?

Trzeba ustalić brakującą kwotę i skonsultować rozwiązanie z bankiem. Warto sprawdzić możliwość skorzystania z pożyczki z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców na część zadłużenia pozostałą po sprzedaży.

Czy można sprzedać mieszkanie z zadłużeniem czynszowym?

Tak. Zadłużenie może zostać spłacone z ceny sprzedaży. Należy uzyskać aktualne zaświadczenie i właściwie opisać rozliczenia w dokumentach.

Czy skup kupi mieszkanie w złym stanie?

Stan techniczny nie wyklucza sprzedaży, ale wpływa na wycenę.

Czy skup kupi mieszkanie z lokatorem?

Jest to możliwe w części przypadków, ale znaczenie ma tytuł prawny lokatora, treść umowy, okres najmu, zadłużenie i faktyczna sytuacja w lokalu.

Czy można sprzedać udział w zadłużonym mieszkaniu?

Co do zasady udział może być przedmiotem obrotu, ale jego wartość i możliwość sprzedaży zależą od sytuacji prawnej, współwłaścicieli, zajęć oraz sposobu korzystania z nieruchomości.

Czy darowizna mieszkania na dziecko ochroni je przed komornikiem?

Nie należy traktować darowizny jako bezpiecznego sposobu ukrycia majątku przed wierzycielami. Czynność dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli może zostać zakwestionowana.

Czy upadłość konsumencka pozwoli zachować mieszkanie?

Najczęściej nie można zakładać zachowania mieszkania. Nieruchomość może wejść do masy upadłości i zostać sprzedana. Ustawa przewiduje możliwość wydzielenia określonej kwoty na najem przez 12–24 miesiące, jeżeli spełnione są warunki.

Ile trwa sprzedaż zadłużonego mieszkania?

Zależy od liczby wierzycieli, stanu księgi wieczystej, terminu licytacji, czasu uzyskania dokumentów i sposobu finansowania kupującego. Prosta sprawa może zostać przeprowadzona szybko, natomiast skomplikowana współwłasność lub kilka egzekucji mogą wymagać dodatkowego czasu.

Czy muszę remontować mieszkanie przed sprzedażą?

Nie zawsze. Przy pilnej sprzedaży nakłady na remont mogą się nie zwrócić. Warto najpierw porównać ofertę sprzedaży w obecnym stanie z możliwym wzrostem ceny po remoncie.

Jakie dokumenty wysłać do wstępnej analizy?

Najczęściej wystarczą:

• numer księgi wieczystej,

• pisma od komornika,

• informacja o wysokości zadłużenia,

• saldo kredytu,

• dane dotyczące zadłużenia czynszowego,

• podstawowe informacje o mieszkaniu,

• termin licytacji, jeżeli został wyznaczony.

Dane szczególnie wrażliwe można przekazywać dopiero po ustaleniu bezpiecznego sposobu komunikacji.

---

Nie trać czasu, ale nie podejmuj decyzji pod presją

Zadłużone mieszkanie nie zawsze musi zakończyć się licytacją i utratą całego majątku. W zależności od sytuacji możliwe może być:

• zawarcie ugody,

• rozłożenie długu na raty,

• skorzystanie z pomocy publicznej,

• spłata kredytu lub zadłużenia czynszowego,

• sprzedaż mieszkania na rynku otwartym,

• szybka sprzedaż do firmy skupującej,

• zamiana mieszkania na mniejsze,

• sprzedaż i zakup tańszego lokalu,

• uporządkowanie kilku egzekucji w ramach jednej transakcji.

Nie każda z tych możliwości będzie odpowiednia w konkretnej sprawie. Najważniejsze jest szybkie ustalenie etapu egzekucji, łącznej wysokości zobowiązań oraz realnej wartości nieruchomości.

Bezpłatna wstępna analiza zadłużonej nieruchomości

GMP INVEST zajmuje się skupem, sprzedażą i zamianą mieszkań oraz innych nieruchomości w Opolu, Krapkowicach, Kędzierzynie-Koźlu, Strzelcach Opolskich i na terenie województwa opolskiego.

Możemy przeanalizować sytuacje obejmujące między innymi:

• zajęcie mieszkania przez komornika,

• wyznaczoną licytację,

• kredyt hipoteczny,

• zadłużenie wobec spółdzielni lub wspólnoty,

• mieszkanie wymagające remontu,

• współwłasność,

• nieruchomość ze spadku,

• mieszkanie z lokatorem,

• potrzebę zamiany na mniejszy lokal.

Po analizie dokumentów przedstawimy możliwy sposób przeprowadzenia transakcji oraz jasne rozliczenie: jaka część ceny zostanie przeznaczona na długi i jaka kwota pozostanie właścicielowi.

Nie obiecujemy rozwiązania bez znajomości dokumentów. Najpierw sprawdzamy sytuację, a następnie przedstawiamy możliwe i bezpieczne warianty działania.

---

Informacja prawna

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej, podatkowej ani rekomendacji dotyczącej konkretnego postępowania. Egzekucje z nieruchomości różnią się w zależności od rodzaju długu, liczby wierzycieli, tytułów wykonawczych, stanu księgi wieczystej i etapu sprawy. Przed podjęciem decyzji należy przeanalizować dokumenty konkretnej nieruchomości.